Kényszerértékesítik a termőföldet, ha nem tudnak megegyezni az örökösök

Rengeteg magyar rendelkezik kisebb-nagyobb földdel, csak örökléssel több mint egymillió hektár termőföld cserélt gazdát az elmúlt évtizedekben. A földterületek öröklésére azonban különleges szabályok vonatkoznak. Más a helyzet, ha valakire végrendeletben hagynak földet, és más, ha a törvényes öröklési rend szerint jut hozzá.

Az osztatlan közös tulajdon felszámolása a cél

Idéntől egy fontos változás lépett életbe a törvény alapján történő öröklésnél. Mostanáig a földterületek az örökösök közös tulajdonába kerülhettek – hacsak osztályos egyezséggel máshogy nem döntöttek – emiatt gyakran előfordult, hogy az örökölt földterületnek osztatlan közös tulajdonban kettő vagy több tulajdonosa lett. Ez a többi között a föld eladását vagy a bérbeadását is nehezítette, ha nem tudtak megegyezni a tulajdonosok.

2023-tól már csak legvégső esetben kerülhet hagyatékból osztatlan közös tulajdonba olyan földterület, amely az elhunyt örökhagyó kizárólagos tulajdona volt. A termőföldek örököseinek négy lehetőség közül kell választaniuk. A Magyar Országos Közjegyzői Kamara tájékoztatója segít az eligazodásban: 

1. Az örököstársak osztályos egyezséget köthetnek

Mindenekelőtt az örökösök a hagyatéki tárgyaláson egymással osztályos egyezséget köthetnek, amelyben szabadon feloszthatják egymás között a hagyatékot, és megegyezhetnek arról, melyikük mit örököljön, például úgy, hogy kizárólag az egyikük örökölje meg a földtulajdont, amelyen így nem jön létre osztatlan közös tulajdon. Az osztályos egyezséggel az örököstársak a törvényes öröklés rendjéről is eltérhetnek, sőt akár még az elhunyt végakaratát is felülírhatják. Az egyetlen feltétel, hogy minden örököstársnak részesednie kell a hagyatékból, még ha az csak egy apró emléktárgy is.

2. Az örököstársak az ingatlant átruházhatják közös tulajdon keletkezése nélkül

Az ingatlant (az ingatlanból az örökrészét) az örököstárs vagy örököstársak az öröklésben érdekelt más személyre, a kieséses örökösre, például egy örökös kiesése esetén annak gyerekére vagy a hagyatéki hitelezőre, például egy, az elhunytnak ingatlanán jelzálogjoggal rendelkező hitelintézetre átruházza, illetve átruházzák például ajándékozással vagy ellenérték fejében úgy, hogy ezzel közös tulajdon nem keletkezik.

3. Az örököstársak az ingatlant egyben értékesítik

A harmadik lehetőség, hogy az örökösök egyben értékesíthetik a termőföldet, és elosztják egymás között a vételárat.

4. Az örököstársak az ingatlant, illetve az örökrészt az állam javára ingyenesen felajánlják

Ha az örökösök felajánlják a földterületet az államnak, akkor ugyan semmit nem kapnak a földért cserébe, de legalább adminisztrációs költségekkel és ügyintézéssel sem kell foglalkozniuk, valamint adót sem kell fizetniük a nem kívánt terület után.

Ha nem tudnak megegyezni, jön a kényszerértékesítés

Ha az örökösök nem tudnak megegyezni, az ingatlanban fennálló tulajdoni hányadot az örököstársak a törvényes öröklés szabályai szerint öröklik meg azzal, hogy azt öt éven belül egyben értékesíteniük kell, az egyikük tulajdonába kell adniuk, az állam javára ingyenesen fel kell ajánlaniuk vagy az ingatlanon fennálló osztatlan közös tulajdont meg kell szüntetniük (például kisajátítás útján). Amennyiben az örököstársak egyiket sem teszik meg, akkor a határidő lejártával a tulajdoni hányad kényszerértékesítésére kerül sor.

Mindez csak a 2022. december 31-ét követően elhunyt örökhagyó tulajdonában álló termőföldek törvényes öröklésére vonatkozik.

A végrendeleti örökségnél is van korlátozás

Az örökhagyó földtulajdonos ugyanakkor megelőzheti ezt a folyamatot, ha végintézkedésben előre elrendezi hagyatékát, és a földjét egy leszármazójának szánja, míg vagyonának más részeit másoknak. Ha több, külön helyrajzi számon szereplő földterülete van, akkor az is megoldás, hogy azokat elosztja az örökösei között. Ugyanakkor érdemes tisztában lenni azzal, hogy végrendeletben is csak a törvényes örökösök jutnak hozzá biztosan a megöröklött termőföldhöz, azok, akik nem lennének törvényes örökösei az örökhagyónak, csak bizonyos feltételek megléte esetén.

Amennyiben ugyanis az örökhagyó végrendeletet hagy maga után, amelyben olyan rokonának, például unokatestvérének vagy akár a szomszédjának szánja saját földjét, aki nem törvényes örököse, akkor a hagyatéki eljárásban a közjegyzőnek meg kell keresnie az illetékes vármegyei kormányhivatalt, amelynek jóvá kell hagynia a tulajdonszerzést. A hivatal a többi között megvizsgálja, hogy a végintézkedés nem eredményezi-e a földforgalmi törvényben meghatározott tulajdonszerzési korlátozás megsértését vagy megkerülését.

Ha a nevezett örökös földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy, akkor a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt sem haladhatja meg az egy hektárt, ha pedig földműves, akkor a háromszáz hektáros földszerzési maximumot. Ha az örökös a végrendeletben neki szánt földtulajdonnal együtt átlépné a földforgalmi korlátozást, akkor a kormányhivatal nem járul hozzá a tulajdonszerzéshez, így pedig a közjegyző nem adhatja át a végrendeleti örökösnek a termőföldhagyatékot. Ekkor az érintett földterület esetében a törvényes öröklés rendje érvényesül.

–  Amennyiben valakinek termőföldje van, akkor mindenképpen érdemes előre végrendelkezni róla, ezzel ugyanis megelőzheti a vitát az örökösök között. A végrendelet készítésénél azonban figyelembe kell vennie a tulajdonszerzési korlátozásokat is. A bonyolult szabályozás miatt érdemes szakember, közjegyző vagy földügyekben jártas ügyvéd segítségét kérni – hangsúlyozza Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke.